La crisis y la actividad inmobiliaria: acertada reacción de la autoridad

Durante 2008, hemos sido testigos de una elevada inflación, la que hoy en día muestra un incremento en doce meses que bordea los dos dígitos (9,9% para el mes de octubre). Este fuerte aumento en los precios en nuestra economía ha sido el principal motivo que ha obligado al Banco Central a aplicar un fuerte y acelerado aumento en su tasa de política monetaria, indicador que en los primeros diez meses del año se ha incrementado en dos puntos porcentuales, pasando entre enero y octubre de 6,25 a 8,25%.

El aumento en la tasa de política monetaria busca la contención de la inflación mediante el control de la demanda interna, encareciendo el crédito y así desincentivando el endeudamiento de los hogares. A lo anterior se suman los efectos que traerá el reciente estallido de la crisis subprime, los que si bien aún se no son del todo conocidos, desde ya anuncian para el mediano plazo condiciones más estrictas para el endeudamiento de los hogares.

Bajo estas condiciones de acceso al crédito más restringidas, ya se han empezado a sentir las consecuencias en algunos sectores, en especial en la construcción y más específicamente en el mercado inmobiliario. Tanto el aumento en los precios, con su consecuencia directa en el precio de los dividendos, como las condiciones más estrictas de acceso al crédito y una tasa de interés más elevada, aleja la posibilidad de que familias pertenecientes a la clase media adquieran una nueva vivienda.

De acuerdo a las cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la actividad inmobiliaria, luego de un primer trimestre con un buen desempeño, ha mostrado un retroceso en relación con los registros del año pasado. Esto se puede apreciar en el siguiente gráfico, del cual también se desprende que el total de ventas inmobiliarias acumuladas a agosto de este año (29.986 nuevas unidades), resulta 4,2% inferior al total registrado para igual período de 2007.

Por su parte, la oferta de nuevas viviendas en el país promedió en los ocho primeros meses del año un total de 73.240 unidades, total que si bien resulta 24% sobre el stock promedio de igual período del año pasado, muestra desde este año tasas de crecimiento en doce meses cada vez más reducidas, lo que estaría reflejando una desaceleración en el crecimiento del stock por parte de los oferentes, probablemente originado en el escenario más restrictivo que enfrenta y enfrentará nuestra economía. Esto se muestra en el siguiente gráfico:

Otro indicador que muestra señales de desaceleración en el mercado inmobiliario es la velocidad de ventas, la que es bien representada (inversamente) por los meses para agotar stock. Este indicador muestra el número de meses que demoraría en venderse el stock disponible, por lo que a mayor número de meses para agotar stock, menor es la velocidad de ventas. Tal como muestra el siguiente gráfico, el señalado indicador, a nivel nacional, muestra una tendencia ascendente, pasando de un promedio de 13,2 en los ocho primeros meses de 2006, a un valor de 20,2 meses para igual período de este año. En palabras simples, el tiempo estimado en vender una nueva vivienda ha pasado de un poco más de un año a prácticamente dos, lo que incluso se aproxima a los niveles que el sector mostró durante la época de la crisis asiática.

En suma, tanto ventas, oferta y meses para agotar stock de nuevas viviendas dan señales de una desaceleración de la actividad, lo cual no sólo refleja la menor posibilidad de que los hogares adquieran una nueva vivienda, sino que también puede traer negativas consecuencias en nuestro mercado laboral, puesto que el sector construcción, y específicamente el mercado inmobiliario, son intensivos en mano de obra. De hecho, el sector construcción contribuye con un total de, en promedio, cerca de 580 mil puestos de trabajo, lo cual representa cerca de un 10% del total de ocupados del país. Asimismo, durante el presente año ha sido responsable de aproximadamente 40 mil de los cerca de 200 mil empleos creados por nuestra economía, lo cual se traduce en que 1 de cada 5 nuevos puestos de trabajo han sido creados por el sector construcción.

Por esta razón, una menor actividad en el mercado inmobiliario puede impactar en términos de una mayor cesantía a nivel nacional, así al menos ocurrió durante la recordada crisis asiática, período en que el número de puestos de trabajo aportados por el sector construcción cayó en cerca de 20%. Si una situación como la de aquel entonces se repitiera, nuestra tasa de desempleo se vería incrementada en aproximadamente 1,5 puntos porcentuales, quedando sin trabajo un total cercano (de acuerdo al promedio registrado para 2008) de 110 mil trabajadores.

También con respecto a la situación vivida por la construcción durante la crisis asiática, a continuación mostramos un gráfico que compara el indicador de actividad económica mensual promedio de la economía nacional (IMACEC) con el IMACON, o indicador mensual de la actividad de la construcción. Este gráfico le otorga a ambos indicadores, para hacerlos comparables, un valor de 100 en enero de 1996, y muestra que luego de la caída de la crisis asiática (ocurrida a mediados del 98), el sector construcción sólo logró recuperar su nivel de inicios de 1998 a fines de 2002. Incluso, a pesar de haber recuperado su nivel pre crisis sólo casi cinco años después, sólo logró volver a situarse sostenidamente por sobre el promedio de la actividad económica cerca de 10 años después, en el último trimestre del año pasado.

En resumen, dada la importancia del sector construcción tanto en el dinamismo económico, como en su contribución en términos de puestos de trabajo en nuestro mercado laboral, unido al complejo escenario económico y a los aún insospechados efectos de la crisis subprime, se justifican plenamente las medidas tomadas por la autoridad económica durante las últimas semanas.

De hecho, acertadamente, el anuncio realizado por el gobierno señaló que: “Este conjunto de medidas incrementará significativamente la demanda por viviendas nuevas, en un tramo hoy no beneficiado por el subsidio habitacional, y mejorará la calidad crediticia de quienes solicitan financiamiento hipotecario. Esto permitirá aumentar la compra de nuevas viviendas, generando más construcción y empleo”.

Las medidas relacionadas con el sector construcción que la autoridad haría efectivas antes de fin de año, consisten brevemente en: (i) aumentar por 24 meses a 200 UF el monto del subsidio habitacional del D.S. 40, para viviendas nuevas y usadas de hasta 1.000 UF; (ii) crear, también por 24 meses un subsidio habitacional a la adquisición de viviendas nuevas de entre 1.000 y 2.000 UF (decreciente entre 200 y 100UF respectivamente); y (iii) aumentar la cobertura del seguro de remate para los beneficiarios del régimen transitorio de subsidio habitacional para viviendas hasta de 2.000 UF.